SCI : Définition et formalités pour créer, modifier et liquider une société civile immobilière

Utilisée aussi bien pour l’acquisition d’une résidence que dans le cadre d’un investissement immobilier, la SCI ou Société Civile Immobilière est un statut qui permet de gérer convenablement un patrimoine immobilier. Regroupant deux ou plusieurs associés, elle n’a en principe aucun but commercial.

Très prisé des familles, ce montage juridique permet d’ailleurs à un mineur d’avoir des parts de SCI en son sein. De la définition aux caractéristiques, en passant par les avantages, les formalités de création et tout ce qui est bon à savoir à propos d’une SCI… Apprenez donc dans cet article tout ce qui concerne de près ou de loin ce statut.

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La création d’une SCI

Comme pour les autres types de sociétés, les démarches de création d’une SCI sont régies par la loi et il convient donc de respecter les étapes :

  1. Rédiger les statuts et donc définir son nom, son siège social, son objet social, son gérant, la répartition du capital…
  2. Demander l’enregistrement des statuts auprès du service des impôts
  3. Faire paraitre une annonce légale dans un journal habilité. Vous trouverez un modèle d’annonce légale de constitution d’une SCI sur ce site.
  4. Déposer un dossier complet de création au Greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social.

N. B. Il n’est pas obligatoire d’ouvrir le compte bancaire avant la création effective de la SCI

Depuis le 2/08/2017, vous devez en même temps que l’immatriculation ou dans les 15 jours déposer au greffe un document relatif au bénéficiaire effectif de la société.

Comme pour la constitution de n’importe quelle entreprise, les associés doivent alors procéder par étapes.

Rédiger les statuts

Toutes les informations concernant votre SCI devront figurer dans ce document ô combien précieux ! En effet, les clauses obligatoires suivantes devront être clairement indiquées dans vos statuts :

  • la forme de l’entreprise (SCI) ;
  • le nom de la SCI ;
  • le siège social ;
  • l’objet social ;
  • la durée de vie de la SCI ;
  • le capital social ;
  • les différents apports de chaque associé ;
  • les modalités de fonctionnement.

La rédaction de ces clauses nécessite de l’application et une attention particulière, car vos statuts régiront le fonctionnement et l’organisation de votre SCI. C’est pourquoi il vous est conseillé de faire appel à un professionnel ou à une plateforme de création en ligne.

Déposer le capital social

C’est dans le but d’obtenir une attestation de dépôt de fonds que vous devez déposer votre capital social. Ce document figure effectivement parmi ceux qui vous seront exigés lors de votre demande d’immatriculation. Vous pouvez alors déposer votre capital social auprès d’une banque sur un compte bloqué. Vous pouvez également le déposer chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).

Constituer le dossier

Il faudra en effet disposer de quelques pièces justificatives pour créer une SCI. En plus de vos statuts, prévoyez aussi les documents suivants :

  • l’attestation de non-condamnation du gérant ;
  • une pièce justifiant l’adresse du siège social ;
  • l’attestation de dépôt de fonds ;
  • une attestation de publication dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
  • le formulaire M0 rempli

Lorsque vous aurez réuni ces documents, déposez-les au greffe du tribunal de commerce et recevez votre Kbis. Votre SCI verra alors le jour et pourra exercer ses activités.

Quel est le coût de création d’une sci ?

Ne négligeons pas le fait que créer une SCI a un coût. En effet, les étapes de création et les formalités administratives nécessitent de s’acquitter de certains frais. Il se pourrait par ailleurs que vous fassiez appel à un professionnel pour vous accompagner dans vos procédures. Dans ce cas, il faudra prévoir le coût de ses honoraires. Sachez donc que la publication dans le journal d’annonces légales vous coûtera environ 200 euros. Mais encore, lorsque vous déposez votre demande d’immatriculation auprès greffe, vous devez prévoir plus ou moins 70 euros. Retenez également que depuis 2017, toute SCI devra déclarer ses bénéficiaires effectifs. L’inscription au registre des bénéficiaires effectifs vous coûtera alors en moyenne 25 euros.

La modification d’une SCI

Comme pour les sociétés commerciales (SARL, SAS…), la modification d’une SCI nécessite de respecter un certain formalisme pour toute modification des statuts. C’est notamment le cas en cas de changement de gérant, transfert de siège social, ou encore d’augmentation de capital de la SCI…

La plupart du temps, une assemblée générale est obligatoire et il convient d’effectuer des démarches auprès du greffe.

Il s’agit d’une procédure payante à exécuter lorsque la société arrive à sa fin de vie et qu’il faut proroger sa durée de vie. Également, à la fin du mandat du gérant ou encore lorsque les associés décident par vote à l’assemblée générale de le révoquer et de le remplacer, il faudra changer les statuts de la SCI.

En outre, si d’autres clauses obligatoires doivent être modifiées pour une raison ou pour une autre, cela impliquerait la modification des statuts. En effet, il se peut que les associés de la SCI décident de changer de dénomination sociale, de siège, d’augmenter ou de réduire le montant du capital social, etc.

Avant de pouvoir modifier les statuts, il faut que la décision de le faire soit prise en AGE par les associés. Après quoi, vous devez publier un avis auprès d’un journal d’annonces légales. Pour finir, le gérant doit déposer un dossier d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe compétent. Plusieurs documents sont alors nécessaires, à l’instar des nouveaux statuts et du procès-verbal de l’assemblée décidant de la modification.

La fermeture d’une SCI

La fermeture d’une SCI peut-être amiable ou judiciaire. Les formalités ne sont pas les mêmes, car dans le 1er cas, les associés de la SCI et le gérant sont en charge des démarches alors que dans le second cas, un mandataire judiciaire doit être nommé.

Démarche subséquente à la dissolution, la liquidation d’une SCI peut s’expliquer par diverses raisons comme le désaccord des associés sur les grandes orientations de la société. Il arrive également que l’activité et le chiffre d’affaires de l’entreprise n’arrivent pas à couvrir les différentes charges. D’autre part, dans le cas où la SCI fait face à des pertes importantes, et pour anticiper le redressement judiciaire qui en résultera, les associés décident de procéder à la liquidation de l’entreprise. En outre, au cas où il n’y a que deux associés, si l’un veut fermer l’entreprise, il faudra liquider la SCI. Sachez que vous pouvez réaliser ces formalités en ligne.

Ainsi, une fois la dissolution de la SCI déclarée, le liquidateur (nommé par les associés) effectue les opérations de liquidation. En cas de boni de liquidation, celui-ci fait l’objet d’un partage entre les associés (à proportion de leurs parts de la SCI évidemment) et d’un enregistrement aux services fiscaux (frais à prévoir). Les opérations de liquidation terminées, les associés sont convoqués en AGE pour approuver les comptes de clôture de liquidation et donner quitus au liquidateur. Un procès-verbal de liquidation est ensuite établi et un avis de liquidation publié dans un journal d’annonces légales. Pour finir, un dossier de demande de radiation est déposé auprès du greffe.

Définition de la SCI

On peut définir la SCI comme étant une personne morale qui effectue des activités en relation avec l’immobilier. Le concept est plutôt simple. Deux ou plusieurs personnes (associés) rédigent un contrat et décident d’acquérir et de gérer un bien ou un patrimoine immobilier. Et ce, dans le but de tirer généralement profit des revenus fonciers que ces biens génèrent. La SCI peut résulter de l’union de personnes physiques ou de personnes morales qui sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Mais à proportion de leurs parts sociales dans le capital social.

Les caractéristiques d’une SCI

Les types de SCI

Plusieurs types de SCI société civile immobilière existent :

  • La SCI de location est la forme la plus utilisée.
  • La SCI d’attribution, beaucoup plus rare de nos jours, permet d’acquérir un immeuble pour le diviser par fractions entre les associés. Elle se transforme généralement en copropriété.
  • La SCI de jouissance, ou de multipropriété, désigne par ailleurs une société qui vend aux associés des parts qui leur donnent droit de jouir d’un bien immobilier à la mer ou à la montagne, au cours d’une période définie.
  • Enfin, la SCI de construction-vente, qui comme son nom l’indique, est une structure pour faire construire et revendre un investissement immobilier. Ce type de SCI ne concerne pas les particuliers, mais les promoteurs.

Les statuts

Comme toute entreprise, la SCI ne sera jamais reconnue comme telle si elle ne dispose pas de statuts. Ces derniers déterminent ainsi toutes les modalités de fonctionnement de la société ainsi que diverses autres mentions légales obligatoires. Bien évidemment, la SCI doit également avoir un nom, un siège social et une durée de vie (99 ans maximum). Et parce que c’est une personne morale, elle doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le capital social

D’autre part, en ce qui concerne son capital social, son montant est librement fixé par les associés. La loi n’impose d’ailleurs aucune valeur minimale ou maximale à respecter pour cette démarche. Dans la même optique, la SCI a le choix entre un capital fixe et un capital variable. Dans le premier cas, le montant du capital social est fixe. Dès lors, en cas de modification ultérieure, l’opération peut se révéler très compliquée. Dans le second cas, par contre, le montant du capital est variable. Il oscille alors entre un seuil minimal et une limite maximale qu’il ne convient pas de dépasser. Ces montants (plancher et plafond) sont en tout cas à faire figurer dans les statuts de la société.

Les apports

Par ailleurs, une SCI est composée d’au moins deux associés et doit avoir au moins un gérant. On parle de SCI familiale lorsque tous les associés sont issus d’une même famille. Pour pouvoir créer la société et former le capital, les associés doivent réaliser des apports. Néanmoins, contrairement à d’autres sociétés, ce statut juridique ne permet que deux types d’apports : les apports en numéraire et en nature.

Comment fonctionne une SCI ?

Gérance

Le gérant constitue le représentant légal d’une SCI. Ses responsabilités, ses pouvoirs, les conditions de sa nomination et éventuellement de sa révocation doivent ainsi figurer dans les statuts. Nommé statutairement ou dans un acte séparé, le gérant de SCI peut être une personne physique ou morale. Il peut s’agir aussi d’un associé ou bien d’une tierce personne. Quoi qu’il en soit, il appartient aux associés de la société de désigner le gérant et de définir la durée de son mandat. Si celle-ci n’est cependant pas prévue par les statuts, elle correspond à la durée de vie de la société.

Associés

En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales. Comme dans les sociétés commerciales, ces titres leur permettent bien entendu de bénéficier de droits de vote. D’ailleurs, toutes les décisions relatives à la SCI sont prises en assemblée générale. Une fois de plus, les statuts définissent les conditions de majorité et de vote à respecter pendant cette réunion.

Concernant la responsabilité des associés, elle est non solidaire et subsidiaire. Autrement dit, si la société n’est pas en mesure de s’acquitter de ses dettes sociales, ses associés sont tenus de les payer en fonction de leurs parts dans le capital. De ce fait, les créanciers professionnels de la société ne peuvent en aucune façon demander à l’un des associés de régler l’intégralité des dettes.

Ils doivent les diviser entre tous les associés de l’entreprise. En revanche, lorsque la SCI réalise des bénéfices, les associés ont droit à une part des dividendes. Ici encore, leur part des bénéfices est proportionnelle à leurs parts sociales dans le capital de la SCI.

Fiscalité d’une SCI

Une SCI société civile immobilière peut être assujetti à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

La société peut aussi faire l’objet d’une option à l’impôt sur les sociétés en cas de préférence des associés d’une SCI. C’est notamment le cas lorsque les associés sont imposés en propre à l’impôt sur le revenu (IR) à des tranches supérieures au taux d’IS. En cas de plus-values immobilières, cette solution ne doit pourtant pas forcément être privilégiée.

En cas de location meublée, la société est obligatoirement imposée à l’impôt sur les sociétés en raison du caractère commercial (et non civile) de la location meublée.

Pourquoi créer une SCI ? Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Il s’agit certainement de la forme de société la plus attractive. Pour cause, elle propose un grand nombre d’avantages (notamment la SCI familiale) qui ne passe pas inaperçu aux yeux des entrepreneurs.

Une organisation libre et facile à gérer

En effet, au sein d’une SCI, il est possible pour les associés d’organiser et de gérer leurs relations avec souplesse. Il suffit de tout clarifier dans les statuts. De fait, grâce à cette liberté d’organisation, ce montage juridique permet de gérer en même temps un patrimoine privé et un patrimoine professionnel.

La SCI s’adapte aisément à votre investissement

Parmi les avantages que propose la SCI, la plus frappante est certainement sa capacité à s’adapter à votre projet immobilier. Une SCI vous offre effectivement l’opportunité de faire à plusieurs des investissements que vous n’aurez pas pu réaliser en étant seul. Ainsi, grâce à la SCI, plusieurs associés peuvent se réunir dans le but d’accroître leur capacité financière. Ce dernier point permet d’autant plus de rendre l’obtention de financements externes, comme les prêts bancaires par exemple, plus aisés. D’autre part, les charges engendrées par la gestion des biens immobiliers sont partagées entre les associés. Ce qui ne manquera pas d’alléger les coûts relatifs à la détention de ces actifs.

Une protection optimale pour votre patrimoine

Comme mentionné plus haut, la SCI permet de limiter la responsabilité des associés à leurs apports. Dans ce cas, si jamais des difficultés venaient à se présenter, les créanciers ne peuvent pas — dans un premier temps — s’attaquer aux associés. En effet, ce sera seulement après avoir tenté des actions vaines contre la société qu’ils pourront se retourner contre eux. D’autant que même en cas de saisie des parts des associés en guise de remboursement, les créanciers ne peuvent pas facilement obtenir leur vente forcée.

Une SCI permet aussi de gérer facilement votre patrimoine

Sans avoir à inscrire quoi que ce soit à l’actif du bilan de la SCI, l’entrepreneur peut directement devenir propriétaire des biens immobiliers indispensables à son activité. Il en découle alors d’autres avantages. Notamment, l’obtention de revenus complémentaires si la SCI dépasse son seuil de rentabilité. Par ailleurs, la possibilité d’intégrer un mineur au sein des associés facilite la transmission du patrimoine à ses enfants.

Disposez d’une fiscalité particulièrement avantageuse

Une fiscalité des plus avantageuses fait de la SCI un statut extrêmement sollicité par les entrepreneurs. En effet, elle donne aux associés la possibilité de choisir le régime d’imposition des bénéfices qui répond le mieux à ses besoins. Dans tous les cas, une option à l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’impôt sur le revenu (IR) est irrévocable.

Des frais de cession réduits

Sachez qu’il est également possible pour les associés de céder leurs parts sociales au lieu de l’immeuble. Mais, si jamais ils ne peuvent pas passer outre la cession, ils peuvent compter sur des frais minorés. En effet, lors des cessions de parts de SCI, la constatation par un acte authentique (établi par un notaire) n’est pas du tout nécessaire.

La SCI familiale

Lorsque les associés d’une SCI sont tous issus d’une même famille, on parle alors de SCI familiale.

Cette dernière peut permettre à des parents par exemple de faciliter la transmission du patrimoine à leurs enfants en les intégrant dès l’origine dans la constitution d’une SCI familiale.

Le démembrement de propriété est également possible dans ce cas, en partageant l’usufruit et la nue-propriété entre parents et enfants.

En résumé…

La création ou l’acquisition d’une SCI présente de nombreux avantages :

  • Sur le plan fiscal, étant transparente fiscalement, elle permet aux contribuables de bénéficier des réductions d’impôts propres à l’immobilier (Robien, Scellier, Duflot, Pinet…)
  • N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas dans l’obligation de publier ses comptes.
  • Cette société civile immobilière offre en outre un côté très pratique dans le cadre de la succession, car seules les parts de la SCI sont transmises. La séparation de la nue-propriété et de l’usufruit peut être un atout supplémentaire.
  • Enfin, la SCI est un palliatif efficace à l’indivision. Après un décès de l’un des héritiers, d’une mésentente ou de la séparation des propriétaires de la société, les associés peuvent toutefois rester au contrôle de l’arrivée de nouveaux membres grâce à la clause d’agrément dans les statuts de la SCI.

L’inconvénient majeur réside dans le fait que les associés sont solidairement et conjointement responsables des dettes de la société. De ce fait leur patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de problème.

Le Gérant de SCI : Ce qu’il faut savoir

Il est tout simplement impossible pour une SCI de ne pas avoir un gérant. La nomination de ce dernier représente d’ailleurs une étape cruciale à suivre lors de la création de la société. Comme dit auparavant, le gérant est désigné dans les statuts par décision prise en assemblée par les associés. Cette nomination doit alors se faire lors de la création de la SCI, car le nom du gérant figure obligatoirement dans les statuts. Mais, il peut également être désigné par un acte de nomination — annexé aux statuts — que chaque associé aura signé au préalable.

Le profil d’un gérant d’une SCI

Parce qu’une SCI est formée par deux ou plusieurs associés, le gérant peut donc être une de ces personnes. Dans le cas où c’est une personne morale, ce sera donc au représentant de cette dernière d’assumer le rôle de gérant de la SCI. Par contre, s’il s’agit d’une personne physique, le gérant peut être soit un majeur ou un mineur émancipé. Mais encore, seule une personne répondant aux critères complémentaires suivants peut prétendre au poste de gérant de SCI. Ainsi, celui-ci ne doit pas exercer une profession qui ne s’accommode pas aux diverses fonctions d’un gérant de SCI. Également, le gérant ne doit pas être le sujet d’une interdiction de gestion.

Ses missions

La fonction principale du gérant de SCI consiste avant tout à tenir et gérer les comptes de l’entreprise. En effet, il a pour responsabilité de gérer toutes les missions comptables et juridiques de la société. Parmi ces tâches, il doit notamment assurer :

  • les déclarations fiscales ;
  • l’encaissement des loyers ;
  • la gestion des assurances des biens immobiliers ;
  • le paiement des charges de l’entreprise ;
  • la maintenance des biens ;
  • l’engagement du personnel.

Il est également dans l’obligation de tenir ce que l’on appelle communément une comptabilité de trésorerie. Ainsi, il doit noter les principales entrées et les dépenses de l’entreprise. Par ailleurs, parce que c’est le représentant légal de la SCI, il prend des décisions au nom de l’entreprise. C’est pour cela qu’il est important pour les associés de spécifier l’étendue de son pouvoir dans les statuts.

Les responsabilités du gérant

Le gérant de SCI a l’obligation — au moins une fois par an — de faire un rapport de sa gestion aux associés. S’il a été constaté que la société a fait l’objet d’une mauvaise gestion, il risque une révocation pour cause légitime. En outre, si le gérant ne respecte pas les clauses mentionnées dans les statuts, il sera tenu pour responsable aux yeux des associés.

Plus encore, si ses agissements portent préjudice à la société, il subira non seulement une révocation, mais il risque aussi de se faire poursuivre en justice. Dès lors, l’un des associés ou le nouveau gérant aura le droit d’engager contre lui une action en justice. Il se trouvera alors entraîner dans une action dite sociale. D’autre part, si les actes du gérant causent un quelconque préjudice à l’un des associés, le concerné pourra le poursuivre également en justice. Dans ce cas, il est question d’action dite individuelle.